Вранье на досках объявлений

Большую часть информации о продаваемой недвижимости мы получаем с сайтов – досок объявлений типа avito, ЦИАНа и т.п. Там размещают объявления все – от собственников недвижимости до агентств. А насколько эти объявления правдивы? Можно ли отличить объявления добросовестных продавцов от объявлений мошенников, мелких и больших лжецов?

Как-то я решил присмотреться к недвижимости Москвы и Подмосковья и поразился, сколько вранья в объявлениях и сколько жуликов размещают там свои «объекты». Это видно даже дистанционно. Сайты объявлений пытаются такие посты отслеживать и удалять, но это не всегда возможно. Ну и не всегда владельцы сайтов хотят это делать, потому что за размещение платят деньги. И если многие москвичи в состоянии сами отсеять такие объявления или понять проблемность объектов в процессе их просмотра или изучения документов, то вот приезжие, которых в Москве очень много, далеко не всегда могут это сделать. На это и рассчитано.

Такая же проблема стоит практически перед всеми, кто хочет купить недвижимость в Крыму и в Севастополе. Поэтому я и решил написать на эту тему статью, потому что местная ситуация ничуть не лучше.

По долгу работы я постоянно мониторю доски объявлений о севастопольской и крымской недвижимости. И федеральные, и местные. Годами. По моим наблюдениям, в большинстве объявлений народ привирает о характеристиках объекта, часто бывает вообще сплошная брехня, а в четверти случаев продают вообще не объекты, а проблемы. Да, практически в четверти случаев.

Такие объекты могут принести просто чрезмерные траты, а некоторые и реальное горе, особенно если куплены на последнее. Поэтому будьте внимательны, друзья, при самостоятельном подборе недвижимости. Либо (реклама!) воспользуйтесь моей услугой проверки недвижимости, это совсем недорого. Ниже я опишу основные проблемы, с которыми можно столкнуться. Крым и Севастополь – отличное место для проживания и отдыха, но выбирать недвижимость нужно очень внимательно. Государство не очень озабочено проблемами покупателей, особенно в нашем регионе, поэтому позаботимся об этом сами. Речь ниже будет идти в основном об участках, о квартирах и домах я постараюсь написать отдельно, там есть своя специфика. Итак, вперед.

1. «Неправильно» отведенные участки.

Только в Севастополе на данный момент порядка четырех тысяч исков к владельцам участков, отведенных при Украине в «неправильных» местах. Что это за места? В последние годы при Украине дербанилось все. Лесничества, зоны памятников архитектуры, исторического наследия, парки, заброшенные военные части и т.д. и т.п. То, что город пытается (и довольно успешно) сейчас забрать обратно. По таким объектам идут суды, и пока они не выиграны, владелец может от такого участка избавиться, продать его вам. Таких объявлений полно на досках. Продавец потом может укатить на Украину, а проблемы будете разгребать уже вы. И да, государству пофиг. В этом случае оно считает, что разбираться вы должны не с ним, а с предыдущим владельцем.

2. Новый генплан.

Практически нигде в Крыму и в Севастополе не приняты еще генеральные планы населенных пунктов, они только в разработке. Но основные зоны уже очерчены. И очень много земель оказываются там, где строительство вести нельзя, либо существенно усложняются правила застройки. Полно земель попадает в парковые зоны, разного рода охранные зоны, зоны военных частей и т.д. Проблемы также могут быть у тех, у кого зону Ж1 (садоводства), Ж2 (индивидуальное жилищное строительство) сменили на зону Ж3 или Ж4 (высотная многоквартирная застройка). Таких участков на продаже тоже множество. Чревато тем, что строить на участке вам не дадут и деньги будут потеряны. И да, государству тоже пофиг, участок оно у вас не изымает, значит, якобы нет проблем.

3. Новая дорожная сеть.

В Севастополе и в других городах Крыма планируется существенно расширить дороги и нарастить их количество – это связано с ростом населения в городах и появлением постоянных пробок. После запуска моста проблема еще усугубится. Под эти цели только в Севастополе планируется изъятие около двух тысяч земельных участков и еще масса получит обременения в использовании. Первые получат компенсации, вторые просто проблемы: передвинут красную линию на часть участка, где нельзя будет потом ничего строить. Если судить по сегодняшней кадастровой стоимости участков, вряд ли компенсационные выплаты будут по рыночным ценам. А значит, вы потеряете деньги. И если на таких участках будут неузаконенные строения (дома, дачи, гаражи, сараи и т.п.), учитывать их при выкупе не будут. Нет документов на строение – нет денег. А узаконить сейчас строения в таких зонах очень сложно. Таких объектов – участков, домов, дач тоже очень много на продаже.

4. Исторические поселения.

Спустя четыре года власти РФ проснулись: ба, да ведь Севастополь и ЮБК – зона исторических поселений! Надо сказать, что тот же Севастополь вплоть до Балаклавы был застроен греческими усадьбами и хорами, исторических объектов тут масса. Это практически не отражено в генплане, определяется отдельным документом и отдельным зонированием. Сейчас эти зоны пытаются свести вместе с генпланом. Так что не факт, что на конкретном участке вам разрешат строить или разрешат это делать без исторических изысканий, которые стоят очень недешево. Я сталкивался с тем, что человеку не дали разрешение на строительство на участке на полностью застроенной улице – вся улица попала в эту зону, но эти дома были построены раньше. Есть прецеденты, когда начинают отзывать уже выданные разрешения – это когда человек уже купил участок, оплатил коммуникации, возвел часть дома, а то и весь дом. Государство так заботится об историческом наследии. За ваш счет. А что, участок-то не забирают.

5. Охранные зоны.

В РФ охранные зоны некоторых коммуникаций шире, чем в Украине. Я знаю участки рядом с высоковольтными ЛЭП, на которых сейчас нельзя ничего строить из-за того, что они попадают практически полностью в охранную зону. Таких участков на продаже очень много. Сюда же можно отнести охранные зоны водных объектов стратегического назначения (например, вдоль реки Черная, Бельбек), новых газопроводов. Коммуникации военных частей часто вообще не отмечены ни на каких картах. Это, как правило, подземные высоковольтные кабели, кабели спецсвязи и т.п. Бывает, о существующих проблемах такого рода можно узнать только от соседей или вообще случайно. Продавцы в 95% случаев не спешат информировать об этом покупателя. Покупка такого участка чревата тем, что строить на нем могут и не дать. Или дадут поставить дом не там, где хотелось бы, а где-нибудь в уголке. Да и жить над подземным высоковольтным кабелем наверно не очень комфортно и полезно для здоровья.

6. Охранные зоны военных частей.

В Севастополе очень много всякого рода военных частей. Не все об этом знают, но вокруг военных частей существует зона, где строительство вести запрещено. Размер этой зоны зависит от типа военного объекта. Если это хранилище боеприпасов, секретный объект, то сами понимаете, строить по границе вам не дадут. У аэродромов такие зоны достигают километра, но обычно это десятки и сотни метров. При Украине это правило не сильно соблюдалось, строили прямо по забору военной части. Но сейчас нужно быть особенно осторожным. Правительство города к мнению военных относится внимательно, поэтому если они походатайствуют об очистке зоны, это будет сделано. На данный момент ракетные комплексы торчат иногда прямо среди дач, и лопухи локаторов крутятся на пригорках над крышами домов. Смотрится, конечно, оригинально. Кстати, о военных локаторах: мощность излучения у них не маленькая, постоянное облучение не прибавит здоровья ни вам, ни вашим близким, так что следите, чтобы их поблизости не было, либо ваша недвижимость находилась в мертвой зоне (ниже или выше плоскости облучения).

7. Сельхозземли под видом ИЖС.

Некоторые предприимчивые граждане, имея сельскохозяйственный пай, нарезали его на наделы по 10-15 соток (иногда физически, на кадастре, иногда просто на бумаге) и реализуют его под видом участков под индивидуальное строительство. Обычно если им задать вопрос: как же так? — то они вам расскажут, что перевод земли в статус ИЖС уже на финальной стадии или это земли по генплану будут землями ИЖС или садоводства, или еще какую-нибудь байку. Я скажу от себя, что я ни разу пока еще не встречал достоверного факта перевода земель из одной категории в другую с 14 года, за исключением нескольких «особых» вариантов. Пока не будут приняты генпланы территорий, все эти процессы остановлены. А когда новый генплан будет, совершенно не факт, что участок окажется в нужной зоне или будет реальная возможность сменить целевое назначение земли. Часто люди, которые вам это предлагают – просто мошенники. Я постоянно вижу их объявления на досках, вижу сайты с подобными «проектами». Часто землей они даже не владеют и имеют к ней весьма косвенное отношение. Чем это чревато? Вы дорого купите землю, на которой Вам разрешат выращивать помидоры, но не разрешат построить ни дом, ни дачу.

8. Участки ИЖС за границами населенных пунктов.

Как-то так получилось, что некоторые земельные участки были выделены за границей населенных пунктов или существенно вылезли за границу. С одной стороны, есть понятие «Большой Севастополь» или «Большая Ялта» и все земли на этой территории относятся к землям населенных пунктов. Но на практике к землям населенных пунктов относят только участки в границах конкретного населенного пункта, села (которые входят в эти большие зоны). При Украине это не было большой проблемой, и не такие чудеса случались, но сейчас право собственности на такой участок могут запросто аннулировать. Или просто не дать разрешение на строительство.

9. Неправильное целевое назначение участка.

Под какие только проекты не предлагают крымчане земельные участки – хошь строй гостиницу, хошь ресторан, хошь космодром… Но когда посмотришь на целевое назначение земли – оно совсем другое. Например, если участок находится у дороги, это совсем не значит, что вам разрешат там построить автосервис, магазин, гостиницу и т.д. если целевое, скажем, ИЖС или садоводство. Как я говорил ранее, сменить целевое назначение участка — крайне тяжело, долго и затратно. И не ведитесь на уговоры, что кто-то рядом так сделал и ничего. Пока ничего. Если использовать участок не по целевому назначению, ваш объект на нем могут снести, участок изъять, а вас обязать компенсировать издержки за все эти хлопоты. Будьте внимательней.

10. Отсутствие нормальных документов.

Часть объектов, что висят на продаже, не имеют полноценно оформленных документов. Бывают просто очень запущенные случаи. Странно, но многих продавцов этот вопрос мало заботит. Есть те, что говорят: «появится покупатель, тогда и оформлю», есть такие, что не хотят попросту ничего делать и предоставляют заниматься этим покупателю. Есть и такие, которые понимают, что узаконить право собственности на объект они не смогут и пытаются продать по разного рода мутным схемам. Есть и мошеннические схемы продажи, когда на некие объекты на Украине задним числом оформлялось право собственности. Особенно это касается старых госактов на землю, 90-х годов. Есть мошеннические схемы продажи по украинским доверенностям, в особенности старым. Неприватизированная земля, недооформленный дом, нерешенные вопросы с сонаследниками, бывшими и действительными супругами, неоконченные судебные споры, отсутствие данных в ЕГРН и т.д. В общем, если документы на объект не полные или же вызывают подозрения, это повод дополнительно их проверить перед покупкой, а то и вовсе от нее отказаться.

11. Неоформленные права на строения.

При Украине к СНИПам, правилам застройки относились очень вольно. Да и к самому строительству тоже. Нормой было построить дом, дачу или иные строения без всяких согласований и так, как хочу – без отступов, без соблюдения сейсмики и даже обычного здравого строительного смысла. И в эксплуатацию те же дома и дачи вводили далеко не всегда. Неоформленных дач и домов даже на материковой части РФ до сих пор много, несмотря на многолетнюю «амнистию». В Севастополе неоформленных дач процентов 90. Так вот, амнистия относится к тем строениям, которые построены по нормам. Это означает, что если вы стали собственником участка с неузаконенным строением или недостроем, то совершенно не факт, что вы его сможете узаконить. Самая частая проблема — строения вылезают за границы участков, а ведь должен быть еще и отступ. Про пожарные нормы я вообще молчу. Перед покупкой нужно убедиться, что строение можно будет узаконить, в противном случае его просто придется снести или пойти на дополнительные траты по реконструкции.

12. Коммуникации и подъезд.

«Коммуникации по границе» — такая фраза часто встречается в объявлениях. А чего же тогда их не подключили – возникает резонный вопрос? То, что они по границе, вовсе не означает, что к ним можно подключиться. В линии электропередач может не быть мощностей; водопровод может идти на некий объект или быть на балансе некой организации, которая не дает разрешения на врезку; подключение к газу может стоить безумно дорого. Об этом продавцы умалчивают практически всегда, а вы об этом узнаете, только купив участок и получив техусловия на коммуникации. Еще стандартная байка о том, что «коммуникации вот-вот подключат». Может и подключат; может и подключат, но дорого; а может так случиться, что ждать еще 10 лет придется, примеров тому масса. Еще большая проблема, особенно в горной части Крыма, проблема подъезда к участку. Подъезд должен быть таким, чтобы к участку могла подъехать тяжелая строительная и грузовая техника; чтобы вы в редкие дни с гололедом могли туда подобраться, чтобы в слякоть можно было дойти и пешком. Продавцы делают красивые фото с участка, но редко фото подъезда, и проблему можно увидеть только уже на месте…

13. Соседи.

Цена на объекты недвижимости в Крыму выросли после присоединения к РФ. Раньше большинство объектов относилось к эконом-классу. Сейчас по ценам они относятся к среднему классу, а качество объектов и социум остались пока прежними. Элитные объекты и объекты, скажем так, маргинального плана в Крыму перемешаны. Вы можете жить в элитной квартире в хорошем доме и слышать пьяные разборки в соседнем дворе в частном доме. Можете купить хороший участок в красивом месте в горах, построить хороший дом, но сосед своим свинарником или курятником или просто безобразным поведением испортит вам всю радость от проживания. И т.д. Поэтому часть участков, что висит на продаже, по этому критерию не подходит обычному, нормальному покупателю. Продавцы объекта не скажут вам, что соседи по участку неблагополучные или что в садоводстве беспорядок, постоянные склоки и свары, и невозможно решить ни одной общей задачи. Подходящее социальное окружение – это важно.

14. Плохие грунты.

Выбирая участок, особенно в горной местности, обязательно стоит обратить внимание на грунт. В объявлениях вам не будут говорить, что грунт ползет (и строить тут нельзя), что участок подтопляется или грунтовые воды очень близко (нельзя делать цоколи и подвалы, сложности при устройстве террас на склонах), что сильный склон на участке. Все участки на склонах в освоении намного дороже ровных участков – вы потратитесь на опорные стенки, террасирование, цоколи, дополнительные расходы при строительстве. Скальные грунты могут быть дороги в освоении – например, когда нужно будет выдалбливать площадку под строительство. Ну и сам верхний слой грунта, его плодородность. Если он малоплодородный, вам придется потратиться на покупку немалого количества земли или перегноя, выравнивания его по участку, что тоже составляет немалые расходы.

15. Наложение участков.

Этот пункт касается больше земли в Ялте, по всему южнобережью, хотя и в Севастополе иногда встречается. При Украине умудрялись отводить участки таким образом, что они накладывались друг на друга, пересекались. Иногда до 80% участка оказывались общими с соседями и «совладельцы» долго потом разбирались в судах. При РФ прав оказался тот, кто первый поставил объект на кадастровый учет, но претензии соседа никуда ведь не девались и суды в большинстве случаев неизбежны, с неизвестным результатом. Такие участки тоже попадаются на продаже. Перед покупкой изучайте кадастровую карту РФ и украинскую.
 

Есть и еще масса моментов, на которые нужно обращать внимание, но они встречаются гораздо реже.

Далеко не факт, что вышеописанные бедствия случатся с конкретным участком, но знать потенциальные проблемы нужно уже при первичном подборе. Я, например, большую часть объявлений отсеиваю уже при беглом просмотре досок объявлений, по массе признаков, прямых и косвенных. К вранью привык и пропускаю его мимо ушей. К мошенничеству – каждый раз удивляюсь, почему это можно делать без последствий, это ведь легко вычислить.

Надеюсь, что эта информация будет вам полезной. И, если что – обращайтесь. Если у вас есть сомнения или вопросы по земельному участку – буду рад помочь.