Разрешение на строительство, дачная амнистия. Новые проблемы

С начала августа 2018 года начал действовать иной порядок получения разрешения на строительство на садовых участках и участках ИЖС. Покупая участок, обязательно учитывайте то, как теперь можно будет ввести в эксплуатацию дом на участке.

Напомню, что ранее на садовых участках вообще не требовалось разрешение на строительство, если площадь дома не превышала 300м2 и соблюдались необходимые отступы от границ участка, принятые для данного региона. А для участков ИЖС требовалось получить сначала ГПЗУ (где на плане участке указывалось пятно, где собственник мог поставить дом), а затем собственно разрешение на строительство.

Сейчас процедура получения разрешения на строительство стала одинакова как для садового участка, так и для ИЖС. Она стала уведомительной. Т.е. собственник уведомляет местный уполномоченный орган (обычно через МФЦ), что он приступает к строительству дома на своем участке, обозначая на самостоятельно составленном плане участка, где он планирует поставить дом, какой площади, этажности и с какими отступами от границ. После того как он получает ответ, что возражений не имеется, приступает к строительству. А после окончания строительства опять же через МФЦ подает документы на ввод в эксплуатацию и получения права собственности.

Таким образом, для садовых участков процедура ввода в эксплуатацию усложнилась, а для ИЖС – упростилась.

Но не все так гладко. Поскольку ГПЗУ для получения разрешения теперь получать не надо, не все собственники правильно смогут посадить дом на план участка, и будет большое количество отказов. Сложность не только в том, чтобы отступить 3м от соседей и 5м от улицы. Участки бывают сложной формы, по ним могут проходить коммуникации, от которых также необходимо делать отступ, а собственник может о них попросту не знать. Либо часть участка может находиться в зоне, где невозможно строительство (охранные зоны ЛЭП, исторические объекты и т.п.).

Второй момент касается «дачной амнистии». Легализовать самострой теперь можно только до 1 января 2019 года, если он стоит на ИЖС и до 1 марта 2019 года – если он стоит на садовом участке. Если до этих дат этого не сделать, дальше можно будет действовать только через суд, а это будет совсем не просто. Проблемы ждут застройщиков, которые, например, не соблюли необходимых отступов от границ участка при строительстве. Если по дачной амнистии еще можно как-то «проскочить», то в дальнейшем ввести такой дом в эксплуатацию будет крайне сложно. Из-за этого владельцы небольших, узких участков или участков сложной формы, участков с краснокнижными деревьями и прочими проблемами и вовсе не смогут законным способом построить дом на участке.

В Севастополе и в Большой Ялте дело усложняется отсутствием генеральных планов городов, зонирования и принятых местных правил застройки участков (они могут быть разными в каждом регионе). Их принятие постоянно откладывают. Это означает, что если у вас отсутствует разрешение на строительство участка, то после их принятия может оказаться так, что строить на своем участке вы не сможете совсем.

Выбирая участок для строительства, обязательно нужно учитывать эти моменты. В идеале покупать участок нужно с имеющимся разрешением на строительство, оно действует 10 лет и остается после смены собственника участка. Но таких в продаже очень мало. Можно попросить продавца передо покупкой участка получить такое разрешение. Формально уведомление о строительстве местные органы должны рассматривать в двухнедельный срок. Но из-за огромных очередей его можно прождать и полгода. В законе указано, что если в течение двухнедельного срока вам не прислали ответ на уведомление, то по умолчанию ответ считается положительным и можно приступать к строительству. Но кто рискнет это делать в таком случае?

Все вышесказанное относится и к покупке домов, не введенных в эксплуатацию, недостроев. После покупки таких объектов проблемы с вводом в эксплуатацию станут уже вашими.

Выбирайте участки тщательнее, не доверяйте продавцам на слово; разбирайтесь во всем сами либо нанимайте опытного риэлтора, который подберет вам участок без потенциальных проблем.